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合同效力和物权效力区分

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合同效力和物权效力区分

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      在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。

    区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同,有的学者提出,区分原则具有如下几个方面的实际意义:第一,有利于保护买受人依据合同所享有的据有权。

    在不动产买卖合同成立以后,即使投有办理不动产权利移转的登记手续,但是,由于合同已经生效,所以依占有效合同而交付之后,买受人因此享有的据有权仍旧受到保护。

    即使买受人不享有物权,但是可以享有正当的据有权,针对第三人的侵害不动产的行为,可以提起据有之诉。

    第二,有利于确立违约责任。

    假如一方在合同成立之后没有办理登记,或者拒尽履行登记义务,因为合同已经成立并生效,此种拒不履行登记的行为构成违约,应当承担相应的违约责任。

    如果未办理登记导致合同无效,非违约方将无法要求违约方承担违约责任。

    第三,有利于保护无过错一方当事人。

    当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂,假如以登记为合同生效要件,则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下,在房屋价格上涨之后,出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由,要求确认合同无效并返还房屋,这有可能鼓励一些不法行为人规避法律,甚至利用房屋买卖欺诈他人,而损害的却是善意的买受人的利益。

    特别是在房屋已经交付使用,买受人对房屋已入行了重大修缮的情况下,假如因未登记而确认合同无效并返还房屋,这确实会妨碍现有的财产秩序。

    假如严格的区分合同效力和登记效力,则可以防止此种现象的发生。

    

  学者一般以为,区分两种效力不但是科学的,符合物权为排他权而债权为哀求权的基本法理,而且被民法实践证实对分清物权法和债权法的不同作用范围,区分当事人的不同法律责任,保障原因合同当事人的正当利益也长短常必要和行之有效的原则。

    曾有一段时期,我国的司法实践以及一些立法,对这个问题有不同的熟悉。

    目前,无论是民法学界,仍是法律划定和司法实践,对于区分合同效力和登记效力,在熟悉上已经基本一致。

    《合同法》第44条划定,依法成立的合同,自成立时生效。

    合同法还划定了导致合同无效的各种情形.在这些情形中,并没有不动产物权未依法登记的划定。

    固然担保法有典质合同自登记之日起生效的划定,但本法在担保物权编典质权一章,改变r这一划定,即不动产典质登记,只产生典质权生效的效力。

    司法实践也明确了区分合同效力与登记效力的原则,如最高人民法院1995年《关于审理房地产治理施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》划定,“转让合同签订后,双方当事人应按合同商定和法律划定,到有关主管部分办理土地使用权变更登记手续,一方拖延不办,并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的,人民法院不予支持,应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。

    ”明确指出,不动产登记并不是买卖合同的生效要件,而是其履行行为的组成部门。

    同时还划定,“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后,未办理土地使用权变更登记手续之前,又另与他人就统一土地使用权签订转让合同,并依法办理了土地使用权变更登记手续的,土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。

    转让方给前一合同的受让方造成损失的,应当承担相应的民事责任。

    ”转让方(即出让人)因其过错使得买受人不能取得土地使用权的,要承担违约责任。

    显然,土地使用权未办理转让登记并不影响合同的约束力。

    最高人民法院《关于合用(中华人民共和国合同法、若干问题的解释》划定,依照《合同法》第44条第2款的划定,法律、行政法规划定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规划定合同应当办理登记手续,但未划定登记后生效的,当事人未办理髓记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。